По традиции в конце года журнал "Загородное обозрение" анализирует спрос и предложение на рынке загородной недвижимости. И с этой целью предоставляет слово не только девелоперам коттеджных поселков, но и практикам из агентств недвижимости.

И это не случайно. Риэлторы, настроенные на поиск объекта, интересующего потенциального покупателя, лучше других знают пожелания заказчика. У каждого специалиста свой круг клиентов, свои территориальные пристрастия (невозможно знать все районы и сегменты одинаково хорошо), и наша задача — привести их данные к общему знаменателю.

Итак, начнем с классификации. Рынок загородной недвижимости более инертен и разношерстен, нежели квартирный. Если городское жилье можно с той или иной степенью детализации легко разложить по полочкам типов и классов (притом что 90% представленного на нем жилья — типовые квартиры), то загородные объекты впечатляют разбросом качественных параметров. Причем цены далеко не всегда соответствуют заявленному классу объекта. В каждом выпуске журнала «Загородное обозрение» можно найти сотни объектов по ценам от 1 до 3 млн дол. Тем не менее львиную долю предложения являют собой два условных класса объектов: «дом по цене типовой квартиры» (средний класс — от 2 до 5 млн руб.) и «хороший дом по цене хорошей квартиры» (бизнес-класс — до 10 млн. руб).

В прежние годы аналитики, специализирующиеся на объектах загородной недвижимости, пытались подразделить все объекты на дома для постоянного проживания и дачные (для сезонного проживания либо круглогодичного отдыха). Однако развитие социальной инфраструктуры и дорожных сетей в пригородах Санкт-Петербурга существенно отстает от желаемого. Отсутствие в пешеходной доступности хороших школ, супермаркетов и остановок общественного транспорта делает непригодными для постоянного проживания, построенные там дома. Поэтому большинство коттеджных поселков, позиционирующихся как поселения для крглогодичного проживания, рассматриваются интересантами только как второе жилье — даже если в поселке организована постоянная охрана, а управляющие компании регулярно расчищают и ремонтируют дороги. И такое положение дел заметно прежде всего в сегменте бизнес-класса (от 5 до 10 млн руб. на сегодняшний день) — именно он в период кризиса «просел» больше всего. Смогут ли такие поселки стать уютными и постоянно обитаемыми городками-спутниками (как предполагают инициаторы проектов) — покажет время.

Самый популярный сегодня сегмент коттеджей для постоянного проживания — дома, сопоставимые по ценам с типовыми квартирами, либо участки с локальными коммуникациями в ближайших к городу населенных пунктах, которые за 3–5 млн руб. можно превратить в готовое домовладение. Следует, правда, отметить, что, несмотря на заманчивые перспективы стать домовладельцем, лишь немногие готовы поменять малогабаритную квартиру на собственный дом с участком. Причина та же: отсутствие школы, поликлиники, транспортной сети. И все же случаи, когда горожанин продает, к примеру, «бабушкину» квартиру (даже в другом регионе) для вложения средств в строительство дома, — сегодня распространенное явление в практике риэлторов.

Что касается участков под застройку в коттеджных поселках, то чем ближе к городу — тем выше плотность застройки. Но это, впрочем, уже все заметили. Важно другое: многие девелоперы проектируют участки не просто маленькие, а вытянутые — шириной от 14 до 17 м. Для них подойдет далеко не всякий проект, поэтому можно предположить, что в новом году на рынке строящегося загородного жилья вырастет популярность дуплексов (домов на две семьи с общей стенкой).

Практически все опрошенные нами специалисты отметили, что с рынка загородной недвижимости ушли покупатели-инвесторы. Сегодня любая покупка имеет целью не выгодное вложение средств, как нередко случалось в предкризисные годы, а использования для собственных нужд. Сейчас более 95% объектов приобретаются для себя. Поэтому покупатель тщательно выбирает будущее жилье, а порой приезжает на объекты со своими специалистами в области строительства, дизайна и просчитывает предстоящие расходы на ремонт и отделку, а также (что тоже является веянием времени) расходы на эксплуатацию. Словом, работы у риэлторов в 2010 году заметно прибавилось.

1. В каких сегментах и направлениях рынка земли в 2010 году была наибольшая и наименьшая активность? Какие участки имеют тенденцию дешеветь и есть ли территории, сохранившие потенциал ценового роста?

2. Какие типы и классы односемейных загородных домов были более всего востребованы в 2010 году? Для чего их чаще всего приобретали: в качестве дачи, второго или основного жилья?

3. Какой вариант реализации мечты о собственном доме (даче) станет популярным в обозримом будущем (покупка объекта на вторичном рынке, приобретение участка в организованном поселении и самостоятельное строительство, приобретение объекта «под ключ» у девелопера)?

4. Дайте прогноз: какие типы и классы объектов загородной недвижимости будут наиболее востребованы в следующем году?

Владимир Бобров, генеральный директор агентства «ИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

1. Снизился интерес к дорогим участкам, и, как следствие, наблюдалось заметное падение цен в этом сегменте. Наибольшая активность покупателей отмечалась в сегменте участков, предназначенных для постоянного проживания или круглогодичного использования, наименьшая активность — в сегменте садоводств. Участки в коттеджных поселках тоже были востребованы, при условии ценовых акций и дополнительных бонусов от компаний-застройщиков. Участки без коммуникаций (особенно без электроэнергии), как и раньше, спросом не пользовались.

2. Спрос на участки с готовыми домами в 2010 году был выше, чем на участки без строений. Это отчасти объясняется тем, что инвестиционная составляющая при покупке недвижимости практически отсутствовала, а приобретение земли наиболее интересно именно с этой точки зрения. Практически во всех ценовых сегментах покупатели были, но откликались только на привлекательные по ценам предложения. На такие объекты велась настоящая охота: с выслеживанием, выжиданием и решающим броском.

3. Особой разницы, где покупать, скорее всего, не будет. Покупатели, как правило, рассматривают дома и на вторичном рынке, и от строительных компаний, и в коттеджных поселках. Главный фактор спроса — это соотношение цены и качества предложения. Будут девелоперы устраивать акции и предоставлять бонусы — покупатели пойдут к ним, а если продавцы на вторичном рынке станут существенно снижать цены — то к ним.

4. В случае вступления в силу изменений в законодательстве, касающихся сельскохозяйственных земель, можно ожидать увеличения спроса на объекты, расположенные на землях поселений, что, в свою очередь, может привести к росту цен в этом сегменте. При изменении рынка недвижимости в сторону роста цен увеличится инвестиционная составляющая покупки, а это вызовет повышение спроса на земельные участки без построек. Если не произойдет существенных изменений в законодательстве и не будет резких изменений цен на рынке недвижимости, то сегодняшние тенденции сохранятся.

Источник: журнал "Загородное обозрение" № 12/2010