Для начала определимся, какие объекты можно отнести к так называемому бизнес- или комфорт-классу. Это не самый дешевый эконом, но в тоже время они не дотягивают до звания элитных. По уровню такой дом выше среднего и рассчитан на покупателей обеспеченных.

По данным «Петербургской Недвижимости» на бизнес- и средний класс приходится около 30% всех поселков. Как утверждает компания Knight Frank, сегодня насчитывается около 46 таких проектов. Где-то продажи не идут вообще, где-то укладываются в среднюю статистику (1-2 дома), но есть и проекты, в которых продажи исчисляются десятками. На посткризисном фоне наиболее интересны коттеджные поселки, демонстрирующие результаты продаж выше среднего.

В рамках деловой программы XXI Ярмарки Недвижимости состоялся круглый стол, на котором одни из ведущих игроков рынка загородной недвижимости – компании «Пулэкспресс» и Parabola Group - поделились своим мнение о сегодняшнем уровне развития объектов бизнес-класса.

Андрей Бочков, генеральный директор «Пулэкспресс», на примере нового проекта компании «Охтинский парк» рассказал, за счет чего получается держать продажи выше среднего. Данный коттеджный поселок, предназначенный для постоянного проживания, находится в 6 км от КАД, рядом с горнолыжным курортом «Охта-парк». Он был выведен в продажу в феврале 2010 года, и на сегодня реализовано порядка 85 участков без подряда. Это инженерно-подготовленные участки, в стоимость которых входят дороги по территории, газификация, вода и электрическая мощность в 10 КВт. Всего в первой очереди 82 участка, во второй - 83. Они аналогичны по площади - 24 га (1) и 23 (2) га. Стоимость – 300 тыс. рублей за сотку. Средняя площадь участка – 20 соток, то есть в среднем стоимость сделки равна 6 млн.

Андрей Бочков: - О секретах говорить достаточно сложно, наверное, их нет. В октябре мы вывели в продажу вторую очередь, и только за октябрь заключили 12 договоров. То есть первая очередь продана практически вся, там осталось несколько наименее ликвидных участков. 12 сделок за месяц - это хорошо. Как мне кажется, кризис - не кризис, а по большому счету не меняется ничего именно в том, что привлекает людей в каком-то конкретном проекте. Во-первых, место. Это действительно важно. Второй важный момент – это удобство. Репино и Комарово – это, конечно, замечательно, но даже на мотоцикле в том направлении тяжело проехать между машинами, которые там часами стоят в пробках. Добраться до Охтинского парка значительно проще: три съезда с кольца и соответственно из города: через Девяткино, поселок Бугры и через новое Приозерское шоссе. И собственно говоря, основная часть покупателей - это люди, которые живут на севере города. Те, кто проживает в густонаселенных Выборгском и Калининском районах, получают на выбор: жизнь в городе, например, в Озерках, или в Охтинском парке. Разница между этими пунктами по времени –10 минут на машине.

Конечно, Энколово, рядом с которым располагается «Охтинский парк» – это не Комарово с его сорокаметровыми соснами и заливом, однако и стоимость земли в Курортном районе в 1,5-2 раза выше. Притом, качество земли в этом направлении аналогично, а сосны, пусть и меньшей высоты, тоже растут.

Транспортная доступность - это как раз один из тех факторов в городской обстановке, которые будут способствовать переезду людей в индивидуальные дома. Пробок в мегаполисе меньше не становится, и перспектива ближайших нескольких лет явно оптимизма не внушает. Дорога домой через кольцевую автодорогу в ближайший пригород займет примерно столько же времени, сколько с севера на юг по городу.

Так как выезды из Петербурга усеяны крупными сетевыми магазинами и ТК, проблем с наличием объектов социальной инфраструктуры здесь нет. То же можно сказать и о местах отдыха: конноспортивный клуб, горнолыжный курорт Охта-парк, Орлиная гора, Центр экологического туризма (зубровник, пешеходные дорожки) и прочее. В пригороде множество вполне удачных мест для постоянного проживания, куда можно приехать после работы, выйти на собственный участок и прогуляться по лесу или вдоль залива.

Но далее у потенциальных клиентов встает вопрос о таких социальных объектах, как школы, детские сады и поликлиники. Не каждому человеку, готовому заплатить около 10млн и больше за домовладение в бизнес-классе, понравится идея отдать ребенка учиться в местную сельскую школу.

Андрей Бочков: - Я очень сильно сомневаюсь, что те, кто выбирают загородную жизнь, водят своих детей в местные школы. В основном, они все равно возят детей в городские образовательные учреждения. На территории коттеджного поселка «Охтинский парк» в любом случае (нас просто обязали) будет детское дошкольное учреждение, предусмотрена общественно-деловая зона, и на сегодняшний момент мы с уверенностью можем сказать, что нашелся инвестор, который будет делать там спа-центр. Соответственно у нас еще есть 4 га земли, на котором предусмотрено строительство объектов социальной инфраструктуры в виде ресторанов, магазинов и т.д. Единственное, мы сами этого делать не будем, по крайней мере, не планируем, просто потому, что это не наш бизнес. Мы привлекаем инвесторов, которые готовы построить и вести этот бизнес.

Часто, когда речь заходит о продаже на территории организованных поселков участков, а не готовых домов, возникает риск, что собственники наделов застроят их разноформатными строениями, вплоть до таунхаусов. Подобные прецеденты уже известны на рынке загородной недвижимости. Далее следуют повестки и судебные разбирательства, но факт остается фактом.

Андрей Бочков: - Строительство танухаусов принципиально здесь не возможно, так как вид разрешенного использования земель не малоэтажное жилищное строительство, которое позволяет строить таунхаусы, а индивидуальное. Как мне кажется, сегодня абсолютно правильно поступило правительство: обязали муниципальные образования принять генеральные планы своих муниципальных образований. До конца 2010 года по всем районам Ленобласти такие генпланы должны быть приняты. Сейчас в Бугровском сельском поселении, в границах которого располагается «Охтинский парк», в завершающей стадии находится разработка генерального плана, градостроительного плана, территориальное планирование, правила землепользования и застройки и тд. По генплану у нас частные индивидуальные дома. В проекте разработки этой документации мы принимаем активное участие, найдя общий язык с администрацией поселения. Здесь есть общий интерес - и со стороны администрации поселения, и со стороны собственников проекта (нас) - не превратить весь этот поселок в «шанхай».
Более упорядоченное развитие территории все-таки приведет к необходимости развития социальной инфраструктуры – дорожной сети, инженерных коммуникаций. Это нагрузка ложится на плечи всех девелоперов, а с другой стороны существуют программы, и федеральная в том числе, которые обязывают правительство региона вкладывать деньги в развитие инфраструктуры. Поэтому это не значит что «Пулэкспресс», Parabola Group или еще какая-то другая компания должны за свой счет построить дороги. Мы в любом случае участвуем в проектах, например, на сегодня с «Охтинским парком» участвуем в строительстве подводящего газопровода, к которому все будут подключаться. Он тянется мимо нескольких проектов, в том числе мимо нашего.

Девелоперы начинают (часто потому что их заставляют) активно участвовать в инфраструктурных проектах: строительстве дорог, финансировании газопровода, отчасти в возведении социальных объектов.

Массовый переезд жителей Петербурга в Ленобласть – это действительно тренд, который недавно появился. Активно пользуются спросом поселки для постоянного проживания, а также частная застройка, имеющаяся на вторичном рынке.

Вторым участник дискуссии стала компания, также интересная как с точки зрения оригинальности предложения, так и с точки зрения продаж, - Parabola group. Конечно, отнести их проекты к сегменту бизнес можно с большой натяжкой, так как это все же уверенный элит-класс. Все поселки группы Parabola имеют арт- либо эко-концепцию. При «Хуторе близ Извары», «Изумрудном городе» есть фермы, которые снабжают жителей экологически чистыми продуктами. Это сейчас новая модная тенденция - все ударились в экологию, и девелопер тоже старается за ней успевать. «Лукоморье» и «Изумрудный город» своей концепцией ближе к искусству и литературе.

Буквально несколько недель назад компания вывела на рынок коттеджный поселок под названием «Янтарный бор». К реализации, также как и в «Охтинском парке», предлагаются подготовленные земельные участки, правда их стоимость отличается от стоимости нового проекта «Пулэкспресса» в 1,5-2 раза – 450-600 тыс. рублей. Размеры участка начинаются от 10 соток до 35 соток с возможностью объединения.

Секретами успехами и подробностями о новом проекте поделилась Екатерина Шустхем, PR-директор Parabola group: - В этот раз мы осваиваем всего 7 га, 30 участков, так что пока это наш самый маленький по площади поселок. Он находится во Всеволожском районе примерно в 12 км от города, недалеко от Воейково. Мы вообще изначально ориентируемся на высокий ценовой сегмент, ведь «Лукоморье» и «Изумрудный город» - это довольно дорогие поселки. И «Янтарный бор» - не исключение. Как обычно, здесь будет арт-концепция – фонтаны, скульптуры, стилизованная детская площадка. Но есть и отличие. Единственное, в чем мы отступили от своих привычек: обычно мы являемся генеральным застройщиком и сами строим коттеджи, а здесь это первый проект, который мы продаем по участкам. Поселок по значительной части своего периметра примыкает к федеральному заповеднику «Воейковская обсерватория». То есть это та территория, которая вряд ли когда-либо будет застраиваться. Если с Гослесфондом уже были созданы прецеденты, то с федеральными заповедниками пока нет.

Естественно, возникает логичный вопрос: почему компания, так долго и уверенно продающая коттеджи в организованных поселках, перешла на земельные участки?

Екатерина Шустхем: - Мы отслеживаем тенденции рынка. Поступает много запросов по «Лукоморью» и «Изумрудному городу», когда люди хотят у нас реализовать свой индивидуальный проект. Но тот же поселок «Лукоморье» уже застроен. Очень много клиентов готовы платить большие деньги за качественно подготовленную землю с инженерными коммуникациями, но при этом они хотят строить дом по собственному проекту. У нас есть обязательный пункт по всем нашим поселкам, где мы также продаем земельные участки («Хутор близ Извары», «Озеро отрадное»), – о согласовании архитектурного проекта с нашим архитектурным бюро. У нас создан собственный проектный отдел, чтобы исключить использование условно металлочерепицы, вагонки или сайдинга. Мы привлекаем свое архитектурное бюро, которое мягко и долго будет убеждать использовать какие-то определенные материалы, плюс помогут доработать проект с учетом пожеланий покупателя.

Вопрос, который возникает каждый раз при подобных обсуждениях: как заставить собственника участка строить именно так, как считает нужным девелопер, и запретить строить так, как нравится. Сказать категорическое «нельзя» не получится с юридической точки зрения, можно сказать «не хорошо». Остается только советовать и доказывать правомерность собственных художественных представлений.

Итак, какие факторы дают возможность рассчитывать на успех проекта? Адекватное предложение, транспортная доступность, природные условия, социальная инфраструктура и коммунальные сети хорошего уровня.

Мода и инвестиционные вложения больше не будут причинами для покупки загородного дома. По словам Дмитрия Синочкина, главного редактора журнала «Пригород», в ближайшие два года на рынке недвижимости спрос будет жестко обусловлен демографическими причинами: кто-то разводится, приехал откуда-то на работу, выросли дети, вступили в брак... Второй фактор, который стоит учитывать: в Петербурге нет дефицита предложения на городском рынке жилья. Объем строительства больше, чем объем купленной недвижимости за год. А на загородном рынке это еще более заметно. На этом фоне отдельные удачные проекты особенно интересны и привлекают внимание и потенциальных покупателей, и аналитиков, и конкурентов.

Источник: Poselkispb.ru